申请仲裁,你“告”对了吗?

近日,本委受理了一起二手房买卖纠纷案,仍然是房价走势攀高引起的卖方毁约的案例,但本次我们的目光并没有落在谁对谁错谁违约谁赔钱的问题上,而是聚焦如何在仲裁申请书上载明仲裁请求和适格被申请人才能更好?;な卦挤饺ㄒ?。

案情简介

??????2017年2月,孙某与刘某、某地产经纪公司签订《房屋买卖居间合同》,合同约定,刘某委托某地产经纪公司代为收取和保管孙某支付2万元定金,刘某和孙某均同意自定金支付于某地产经纪公司时视为定金已交付。由于房价上涨等原因,刘某不再继续出售案涉房屋,故孙某至本委申请仲裁,请求裁决刘某双倍返还4万元,某地产经纪公司退还2万元定金。

? 经仲裁秘书审核,发现本案仲裁申请书可能存在两个问题:第一,刘某不是适格的被申请人,合同尾页签字处记载“甲方(卖方):王某 刘某(代)”,说明刘某的身份应该是代理关系,而法律规定代理人在代理权限内,以被代理人名义实施的民事法律行为,对被代理人发生效力,即孙某在合同上签字的行为应该由王某承担相应法律后果;第二,孙某的仲裁请求金额共计6万元,而依据法律规定,适用定金罚则的后果是双倍返还定金,也就是说孙某只能向刘某主张双倍返还定金4万元。经仲裁秘书与孙某沟通,孙某坚持其仲裁申请书上记载的被申请人和仲裁请求。

专家意见

??????根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款之规定,代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。就本案来看,倘若刘某是王某的代理人且有相关代理权限,其在合同上签字产生的法律后果应该由王某承担,此时合同依法生效,列代理人刘某为被申请人显然是不恰当的,应该列王某为被申请人,孙某可以依据合同主张适用定金罚则,请求刘某双倍返还定金。如果刘某在签合同时没有王某的授权,且事后也没有得到王某的追认,则其在合同上签字的法律后果是无权代理,此时合同不生效,列刘某为被申请人是适格的。

? ? ?根据《中华人民共和国民法通则》第八十九条第三款之规定,给付定金的一方不履行债务的,无权要求返还定金;接受定金的一方不履行债务的,应当双倍返还定金。本案申请人孙某陷入了一个误区,定金罚则中的双倍返还是指返还支付定金的2倍,其对某地经纪产公司代为保管2万元定金不享有任何权利,即假如在孙某的请求得到仲裁庭的支持情况下,其最多也只能获得双倍返还定金4万元。

哈仲提示

? ? ?当公民的合法权益遭到侵害时,有约定仲裁条款的应及时向仲裁委申请仲裁解决,仲裁委作为中立方处理争议,可起到定纷止争的作用。但是“权利止于他人的鼻尖”,维权也是有限度的。本案中,申请人孙某错列被申请人与不适当的请求,增加了其维权的时间成本和物质成本,同时也造成仲裁资源的浪费。

违约金如何救济?

生活中,经常因为怠于行使权利或者对自己的权利受?;さ钠谙薏恢さ贾挛颐堑那肭蟪朔晒娑ǖ乃咚鲜毙谙?,此类纠纷经常发生在房屋买卖合同以及借款合同纠纷中,以至造成难以避免的损失。

案情简介

2005年10月31日,王某与某实业公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》,双方约定王某购买某实业公司开发的一处房屋,如果发生纠纷,提请哈尔滨仲裁委员会申请仲裁,且双方约定:“某实业公司应当在房屋交付后的365日内到产权登记机关备案,如因出卖人的责任,买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的,买受人不退房,出卖人按已付房款的百分之零点五向买受人支付违约金”。2007年8月14日双方办理完交房手续,实业公司并未按照合同约定的日期办理产权证,遂王某于2012年1月16日向哈尔滨仲裁委员会申请仲裁,请求裁决实业公司支付逾期办证的违约金6万余元。

实业公司答辩称:协助王某办理产权证的期限到2008年8月14日至2010年8月13日,王某于2012年1月16日申请仲裁,王某的请求已经超过诉讼时效,请求驳回王某的仲裁请求。

 

争议焦点

王某的仲裁请求是否已经超过了诉讼时效。

 

仲裁结果

仲裁庭支持实业公司的抗辩理由,驳回了王某的违约金请求。

 

专家意见

双方签订《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示,对双方均有约束力。对于诉讼时效的问题,如果在合同约定的期限届满后没有取得房屋权属证书,王某就应该知道自己的权利受到了侵害,那么从2008年8月15日就开始计算诉讼时效,而王某没有提起仲裁或发生时效中止、中断的是由,所以王某的违约金请求已经超过了法定诉讼时效期间,实业公司的抗辩理由应予支持。

 

哈仲提示

权利人如果在法律规定的诉讼时效期限内不行使债权请求权即丧失胜诉权。诉讼时效的规定是为了督促权利人积极地主张权利,对于此类违约金性质的债权请求权,我们更应该注意合同中是如何约定和了解法律关于诉讼时效的规定,这样才能够更好地维护自己的权利。

签订合同需谨慎 交付定金要慎重

二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记、再次上市进行的房屋交易。目前,二手房交易在各大城市都是一个非?;钤镜南窒?,越来越多的人选择购买二手房,随着二手房交易量的大幅度上涨,随之而来的法律纠纷也层出不穷,其中中介公司管理制度不完善,买卖双方在交易中掉以轻心等原因,也使得二手房买卖纠纷案件的类型多样化。今天我们要讲的仲裁案例中的主人公就是因为粗心大意,给自己造成了损失。

案情简介

????2017年,买方张女士与卖方李女士通过某中介公司签订了一份《房屋买卖合同》,约定张女士购买李女士位于哈尔滨市道里区某小区的一套房子,房屋售价150万元,定金10万元,买卖双方均同意由中介公司代为收取定金,合同签订后张女士依约定在签订合同当天向中介公司交付了定金10万元。合同签订的第二天张女士到小区和物业公司了解小区的居住环境,得知该小区有政府廉租房。张女士购买该房屋是为了家中老人和小孩居住,该小区的居住环境无法满足张女士的居住要求。于是张女士和中介公司沟通要求解除《房屋买卖合同》,中介公司联系到李女士表达了张女士要解除合同的意向,李女士表示同意解除合同,但要求中介公司把张女士交付的定金交付给自己,中介公司和买方沟通后,买方表示不同意把定金交付卖方,于是李女士到哈尔滨仲裁委员会申请仲裁要求张女士和中介公司交付购房定金10万元。

争议焦点

本案争议焦点为是否适用定金罚则。

庭审中,李女士认为张女士不买房属于违约应当适用定金罚则,中介公司应当将定金交付给自己。张女士则认为李女士在卖房时隐瞒了重要事实,存在欺诈的行为,合同应当被撤销,不应当适用定金罚则。

仲裁结果

双方达成和解协议,张女士补偿李女士6万元。

本案仲裁员在庭审过程中充分听取当事人意见,了解到双方各自的真实意愿,张女士要求解除合同确实是事出有因并非恶意违约。而李女士在交易过程中也不存在任何的违约行为,合同并未对小区的居住环境有特殊要求,并且张女士在签订合同前也到小区亲自查看过房屋。所以解除合同双方均没有重大过错,但是张女士违约的事实确实存在,本案应当适用定金罚则。仲裁员在庭审结束后积极做双方的调解工作,最终促成双方达成和解协议,张女士补偿李女士6万元并承担仲裁费用。

专家意见

????《中华人民共和国担保法》第八十九条规定:“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金?!北景杆角┒┑摹斗课萋蚵艉贤吩级ㄕ排拷桓?0万元作为定金,买方不买房无权要求返还定金,卖方不卖房应当双倍返还定金。张女士在签订合同并交付定金后提出不买房,按照法律及合同的约定应当适用定金罚则,交付的定金不予退还。

哈仲提示

房屋买卖无小事,无论是买房人还是卖房人在交易过程中均应小心谨慎,对于房屋本身或者小区居住环境有特殊要求的,更要提前做好功课,在签订合同前主动、充分地了解相关情况,只有在完全掌握具体情况,并且满足自己的要求后,才能签订合同。同时,定金属于实践合同,交付才产生效力,因此买方在交付定金前一定要慎重考虑,避免遭受不必要的损失。

买卖房屋是大事,一人做主不可行

房屋是老百姓生活中的一件刚需品,学区房对于家有儿女的父母来说更是刚需中的刚需。在房地产市场火热的现阶段,学区房更是炙手可热,很多人为儿女上学做准备而急于购买学区房。这种着急的心态往往导致对房屋交易过程中的一些细节把握不严格,最终导致交易无法完成,不仅没能购得心仪的房屋,同时也给自己带来时间、金钱和精力上的损耗。

案情简介

2017年6月,王先生为了方便女儿上学,决定在学校附近重新购买房屋。2017年7月,王先生通过某中介公司找到卖方李女士,与李女士协商房屋买卖事宜。协商过程中王先生了解到该房屋系李女士与其配偶张先生共同所有,但李女士表示其二人系夫妻关系,其完全可以代替张先生出售房屋,最终王先生与李女士签订了《房屋买卖合同》,但在合同卖方签字处李女士签的是“李女士代张先生”。合同签订后,王先生依约交付了2万元定金,但在后续交易履行过程中李女士的丈夫张先生得知卖房事宜,却因自己在老房子住的习惯,不想换新环境,而坚决不同意卖房子。协商无果后,王先生无奈只能依据合同申请仲裁。

 

争议焦点

李女士是否有权独自买卖该房屋?

王先生认为其在签订合同时特意问了李女士关于买卖该房屋其丈夫张先生是否同意。李女士表述家里平时的大事小情都是其做主,所以丈夫一定也会同意卖房子。

 

王先生与李女士签订的房屋买卖合同是否有效?

王先生认为签合同时双方都是自愿的,李女士和张先生是夫妻关系,李女士可以代张先生签订房屋买卖合同,李女士和张先生应该把房子卖给他。

?

仲裁结果

双方通过调解解除《房屋买卖合同》本案办案秘书在办案过程中主动为双方进行了调解,充分听取当事人的意见,了解到双方各自的真实意愿。从现有证据及当事人的陈述来看,李女士并不是故意违约,只是对夫妻共有财产处分的法律认识不足。经过办案秘书的调解,李女士认识到了自己的做法不论是从情理上还是法律上都有不当;王先生鉴于《房屋买卖合同》已经无法得到张先生的认可,所以也同意调解解决纠纷。经过调解,双方都做出了让步,最终李女士同意赔偿王先生1万5千元并返还已经收取的2万元定金,双方同意解除《房屋买卖合同》。

 

专家意见

根据《中华人民共和国物权法》第九十七条可知,处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意。李女士是基于与其丈夫张先生的日常生活习惯认为自己一个人做主卖房子没问题,但从法律上说,案涉房屋是夫妻共有财产,必须夫妻双方一致同意才能出售。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(一)》第十七条第二款可知,对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见?!蹲罡呷嗣穹ㄔ汗赜谏罄砺蚵艉贤婪装讣视梅晌侍獾慕馐汀返谌豕娑ǎ骸暗笔氯艘环揭猿雎羧嗽诘拊际倍员甑奈锩挥兴腥ɑ蛘叽Ψ秩ㄎ芍髡藕贤扌У?,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持”。根据以上相关法律规定可以判断,案例中的李女士与王先生签订的房屋买卖合同有效,但因李女士的原因导致合同不能继续履行,李女士因此应承担一定的违约责任。

 

哈仲提示

房屋买卖在老百姓的生活中是一件大事,由于家庭成员间的生活习惯,可能会有一个人是“掌柜的”,即一家之主。这个人在家庭生活中扮演者重要角色,很多事情都可以一个人决定,但是在遇到类似房屋买卖这样的大事,即使作为一家之主还是应当和配偶或其他对家庭共有财产享有权利的家庭成员商议,达成一致意见才可以处置或出售。同时,买房者也应当注意对于有其他共有人的房屋进行仔细审查,确定房屋的出售是经过其他共有人的同意。

房价猛涨之下能否支持房屋差价损失

随着我市房地产市场化进程的不断加快,各地区相互配套设施逐步完备,房价快速上涨。签订完房屋买卖合同后,待可以办理房屋过户的时候,房价往往会上涨很多,这就会导致卖房人恶意违约或者以各种理由拖延过户导致合同履行困难,今天我们就来谈谈二手房买卖合同违约情形中关于房屋差价那些事儿。

案情简介

????林先生通过中介公司与刘女士签订房屋买卖合同,合同约定了刘女士违约时需要支付给林先生25万元违约金。但是,签约后,由于房屋升值巨大,刘女士不愿履行合同。林先生认为房屋差价已远超过合同约定的25万元违约金,故申请仲裁,请求裁决解除双方签订的房屋买卖合同及刘女士赔偿房屋差价损失。

争议焦点

房屋差价能否认定为林先生的损失?

????林先生认为因合同无法继续履行,林先生在此时购买同地点同面积的房屋必然要多支付出部分金额即房屋差价损失。而刘女士认为,林先生并没有实际购买其他房屋,房屋差价损失并没有实际发生,故不应当认为为林先生存在损失。

本案的赔偿损失金额应如何认定?

????林先生认为虽然合同中约定了固定违约金数额,但房屋差价已经远超过该数额,应当按照房屋差价赔偿。而刘女士认为,合同已经约定了违约金,且合同是双方当事人的真实意思表示,即便林先生主张的房屋差价损失金额确实高于违约金金额,也需要按照合同约定赔偿违约金。

仲裁结果

双方通过调解解除《房屋买卖合同》

????林先生与刘女士在仲裁庭组织下,达成如下调解协议,解除双方签订的房屋买卖合同,刘女士赔偿林先生房屋差价损失30万元。

专家意见

????关于能否将房屋差价作为守约方的损失由违约方承担的问题在仲裁实践中比较普遍?!吨谢嗣窆埠凸贤ā返谝话僖皇豕娑?,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在有效的房屋买卖合同履行过程中,由于出卖人拒绝履行合同,导致买受人需要另行购买相类似的房屋,则需要支付的另行购房成本就同之前签约的购房成本之间存在价值之差,此种房屋差价是由于违约方的违约行为造成的,本应在合同如期履行时免于承受的损失,可以作为守约方所遭受的损失。故房屋差价是可以作为林先生损失。

????关于赔偿损失金额如何认定的问题。专家认为双方当事人在合同中已经约定了固定违约金的情况下,能否违约方承担房屋差价的违约责任,则涉及到《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的适用问题。对此,属于事实认定问题。应当根据案件具体情况加以处理。如果仲裁庭认为当事人提供的证据能够使认定具体的损失数额及约定的违约金过分低于造成的损失,则可以适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及相关司法解释的规定,根据当事人提出的请求,对违约金予以调整,以仲裁庭认定的房屋差价作为非违约方的损失,由违约方予以赔偿。

????关于举证责任如何分配的问题,专家在此重点提示:结合《最高人民法院关于当前形式下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八条规定,违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任,非违约方主张违约金约定合理的,亦应提供相应的证据。根据谁主张谁举证的原则,违约方应当提供引起仲裁庭对违约金的数额产生合理怀疑的证据时,即可将举证责任分配给守约方。在实践中,可以委托具有资质的评估机构对进行房屋价格评估,以此来举证证明履行利益之损失。

哈仲提示

签订买卖合同时仔细审核合同中约定的条款,特别是关于违约金的约定。此外,在房屋交易过程中要保存好各种交易的票据以备不时之需,出现纠纷及时沟通,必要时可以通过诉讼或者仲裁方式予以解决,欢迎广大市民约定由哈尔滨仲裁委员会解决纠纷。

超越经营范围 公司是否担责

安定起居,买房安家是人们生活中非常重要的事。交完房款办理产权手续后房主一般会与装饰公司签订建材买卖合同,而我国相关法律则规定“企业法人应当在核准登记的经营范围内从事经营活动”,当装饰公司的登记经营范围与实际经营范围不一致又与房主签订了买卖合同,这种情况房主该如何维护自己合法权益呢?且看下面的案例。

案情简介

? ? 2017年6月,王某与某装饰公司签订了一份建材买卖合同,合同约定,王某先交付一半价款,装饰公司将钢筋3吨、瓷砖8万块交货后,王某支付剩余价款,交货时间为9月底。由于建材价格上涨,装饰公司以其销售钢筋、瓷砖的行为超越自己的经营范围为由,称双方签订的建材买卖合同无效。王某与装饰公司协商无果,遂申请仲裁,要求装饰公司继续履行合同。

争议焦点

装饰公司超越经营范围销售建材的行为,是否构成合同无效。

仲裁结果

仲裁庭裁决装饰公司继续履行交付钢筋3吨、瓷砖8万块的合同内容。

专家意见

? ? 《民法通则》第四十二条规定:“企业法人应当在核准登记的经营范围内从事经营?!薄豆痉ā返谑豕娑ǎ骸肮镜木段в晒菊鲁坦娑?,并依法登记。公司可以修改公司章程,改变经营范围,但是应当办理变更登记。公司的经营范围中属于法律、行政法规规定须经批准的项目,应当依法经过批准?!币谰葑罡呷嗣穹ㄔ骸豆赜谑视?lt;中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第十条之规定:“当事人超越经营范围签订合同,人民法院不因此认定合同无效,但违反国家限制经营、特许经营以及法律、法规禁止经营的除外?!币簿褪撬?,企业超出经营范围对外签订的合同,原则上并不当然无效,除非违反国家限制经营、特许经营以及法律法规禁止经营的合同,其他情形应为有效合同。本案中,王某与装饰公司之间签订的建材买卖合同是有效的,王某可要求装饰公司继续履行合同。

哈仲提示

? ? 经营范围是指国家允许企业生产和经营的商品类别、品种及服务项目,反映企业业务活动的内容和生产经营方向,是企业业务活动范围的法律界限,体现企业民事权利能力和行为能力的核心内容。限制经营,体现为国家产业的规制,如煤炭、钢铁、有色金属等;特许经营,即国家宏观经济和整体社会利益的经营活动,如烟草专卖、新闻出版、彩票等;禁止经营,是指违反法律、法规的强制性规定,如武器弹药、毒品等。在经济活动中,公司企业具有在其核准登记的经营范围内从事商业活动的权利,同时承担不得超越范围经营的义务,一旦超越,不仅不受法律?;?,而且要受到处罚。公民在商事活动中也要注意核实对方经营资质,避免自身权利受到侵害。

厘清合同义务 请求更要正确

在二手房的交易中,常常由于房屋价格上涨而导致当事人不惜违反合同中的约定,也要将房子另卖他人。除了价格上涨的诱惑之外,现阶段的合同违约成本过低,且因国家政策要求,银行贷款审批时间较长等原因,造成了二手房纠纷增多,且争议颇大。

案情简介

2017年6月5日,李某、王某和中介签订了一份《房屋买卖居间服务合同》,约定李某以103万元的价格购买王某所有的一套房屋,李某在签订合同当日即向中介交付定金2万元,并于2017年6月20日交付中介购房首付款、佣金及代办费20万元。合同还约定,李某在手续齐全后向银行申请贷款。但是合同签订后,李某的贷款审批一直没有通过,故王某在等待银行贷款审批无果的情况下,于2017年8月2日向李某发送《通知》,内容为李某的银行贷款审批毫无进展,且经其向银行查询得知李某的申请不符合贷款条件,银行不予批准,并要求李某在收到通知之日起7日内以现金方式付清全部购房款,如未缴纳,双方已签署的《房屋买卖居间服务合同》将自动解除,不再另行通知。李某接到王某发送的通知后,向哈尔滨仲裁委员会申请仲裁,请求裁决王某继续履行更名过户手续。申请仲裁期间,李某申请保全了案涉房产。

争议焦点

双方当事人是否存在违约行为?

仲裁结果

? ? 驳回李某的仲裁请求。

仲裁评析

首先,案涉合同约定:“如李某贷款金额未获得银行或公积金管理中心批准的,李某须补齐差额首付款或自行筹集房款以现金形式交易?!蓖跄吃谕ド笾胁⑽刺峤恢ぞ葜っ髌湓?017年8月2日向李某发出通知时李某被银行拒贷情况属实,且该通知是王某的单方意思表示,没有经与李某协商,故对李某没有约束力;其次,案涉合同约定:“中介方在收齐首付款后的三个工作日之内通知甲、乙双方准备贷款需要的材料,甲乙双方贷款资料准备齐全后,双方开始办理银行审批等相关手续,贷款审批通过之后进行房屋产权更名?!惫仕降笔氯擞Ω孟冉写詈蟀炖砀中?。李某在合同约定的更名过户的条件具备前,提前提出的办理诉争房屋更名过户手续的仲裁请求,仲裁庭不予支持。

哈仲提示

? ? 在要求相对人履行合同义务时, 要注意合同中的各项条款以及关于合同义务的履行顺序的具体约定,不能因主张相对人履行合同义务而忽略自己应在先履行的合同义务。同时,在该案例中也存在请求错误的情形,本案中如李某请求继续履行合同可能会得到仲裁庭的支持,而主张更名过户的仲裁请求的前提需要李某履行自己的义务即交付剩余房款,所以明确合同约定及主张正确是仲裁请求能否得到支持的重要因素。

 

签协议需谨慎 违约后应担责

司法实践中,房屋买卖合同通常是买卖双方在中介公司的居间磋商下签订。然而,有时卖方急于售房,在售房前便与中介公司签订房屋出售独家代理协议。独家代理协议作为合同的一种形式,不仅应当符合法律规定,而且各签订主体都应依法依约行使权利、履行义务。下面通过某中介公司与李某之间的合同纠纷的仲裁案例,来讲述在签订房屋出售独家代理协议时,广大群众需要注意的事项。

案情简介

????????2017年6月,某中介公司与李某签订《VIP房屋委托代卖合同》,约定某中介公司向李某支付1000元出售保证金,并保证此房在2017年6月12日至2017年9月13日期间售出。如在委托期内未售出,李某有权扣留1000元出售保证金;合同履行期间,如李某擅自取消该委托,应当向某中介公司支付佣金9700元。合同签订后,中介公司积极为李某寻找及提供合适的买家,并按约定支付出售保证金,但在后续履行中,中介公司认为李某不配合与买方磋商房屋买卖的行为已构成违约。李某则认为按照合同约定,中介公司未在合同约定的期限内促成房屋交易,违反合同约定,其无权要求支付佣金及退还保证金,双方发生争议,协商无果,故中介公司依据《VIP房屋委托代卖合同》中的仲裁条款向哈尔滨仲裁委员会提出仲裁申请,请求裁决李某返还出售保证金1000元及支付违约金9700元。

争议焦点

《VIP房屋委托代卖合同》的法律效力及《VIP房屋委托代卖合同》中约定的违约责任条款的效力?

在合同履行过程中,中介公司与李某是否构成违约,应否承担违约责任?

仲裁结果

????????双方在仲裁庭主持调解下,自愿达成一致调解意见,哈市某中介公司同意返还李某1000元出售保证金,李某同意一次性支付哈市某中介公司违约金6000元。

仲裁评析

????????双方当事人在平等自愿下签订的《VIP房屋委托代卖合同》,系双方真实意思表示,不违反国家法律、行政法规的强制性规定,合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中,双方签订的《VIP房屋委托代卖合同》中对双方违约责任进行了约定。该违约责任的约定不存在违反法律规定,侵害国家、集体或其他人的合法权益,未损害社会公共利益或者免除义务人的法律责任,也未加重对方的责任,排除对方的主要权利等法律禁止的内容,对双方当事人应具有法律上的约束力。李某无正当理由拒绝去中介公司与潜在买受人商谈签约的行为违反了合同约定,确属违约。李某的违约行为导致中介公司不能实现合同目的,李某应当按照合同约定承担违约责任。上述调解协议符合有关法律法规的规定。

哈仲提示

在签订《VIP房屋委托代卖合同》时,首先要注意审查和了解中介公司的资质,慎重选择签约主体;其次应严格遵守法律规定及合同的约定,并按照法律的规定及合同的约定行使权利、履行义务;最后还要加强诚信意识及责任意识。随着法治社会建设的不断推进,法治理念的深入人心,民事主体从事民事活动,应当秉持诚信,恪守承诺。

展销商品出问题 展销公司应赔偿

很多人喜欢参加各类展销会,在展销会上不仅可以大饱眼福,而且可以买到比市场价格更优惠的商品。如果在展销会上买到不合格的商品,消费者应该如何维护自己的权利呢?

案情简介

????????2018年2月10日,扬名展销公司在哈尔滨举办家电产品展览会。王先生在展销会上购买了宏佳电器公司生产的微波炉,王先生在使用过程中微波炉发生自燃,造成王先生的厨房大面积受损。后经有关行政主管部门确认该微波炉为不合格产品,自燃系微波炉内线路短路引起。王先生要求扬名展销公司赔偿损失5万元,扬名展销公司以微波炉是宏佳电器公司生产和出售的,与自己无关为由拒绝赔偿。经协商,双方同意达成书面仲裁协议,王先生依据仲裁协议申请仲裁,请求裁决:扬名展销公司赔偿损失5万元。

仲裁结果

扬名展销公司赔偿王先生4万元。

仲裁评析

????????根据《中华人民共和国消费者权益?;しā返谒氖酰骸?消费者在展销会、租赁柜台购买商品或者接受服务,其合法权益受到损害的,可以向销售者或者服务者要求赔偿。展销会结束或者柜台租赁期满后,也可以向展销会的举办者、柜台的出租者要求赔偿。展销会的举办者、柜台的出租者赔偿后,有权向销售者或者服务者追偿”之规定,王先生的微波炉虽然是从宏佳电器公司购买的,但在展销会结束后作为展览会举办者的扬名展销公司,在王先生向其主张赔偿时,应先向王先生赔偿。

哈仲提示

电器产品合格与否与我们的生命财产安全密切相关,消费者无论是通过什么途径购买电器,都要注意以下问题:1、要首选大品牌的产品,问清楚商品是否实行“三包”;2、查看有无合格证、包修凭证、3C认证的标识等;3、发票上所写的商品名称、牌号、价格等与商店出售时介绍的情况是否一致;4、能够当面调试的电器要当面开机调试;5、注意保留购货凭证,特别是通过网络平台购买的电器产品,要保留聊天记录、产品宣传广告及接收产品的邮递凭证等相关材料。

单证资料拒交付 合同责任须承担

案情简介

2017年10月5日,甲公司与乙公司签订买卖合同一份,约定甲公司向乙公司购买除雪机十台,产地美国,交货时间为2017年10月20日,预付20万元押金,剩余款项于甲公司收到货物后10日内支付。另外,合同对于违约责任、验收标准、质量异议期间均进行了约定。合同签订后,乙公司如期向甲公司交付了产品,但在使用除雪机时,机器频繁发生故障,严重影响路面清理效果,且经鉴定公司检验质量不合格。甲公司遂要求乙公司提供除雪机的原产地证明、进口报关单及出厂合格证等可以证明产品原产地及质量合格的相应材料,但乙公司以甲公司已经实际使用机器,且不提供原产地证明、报关税单等材料不影响甲公司实现合同目的为由拒绝退货。双方多次协商无果,故甲公司依据仲裁条款,申请仲裁,要求解除双方签订的买卖合同,且乙公司退货、退款。至仲裁庭开庭审理时,乙公司仍未提供产品的原产地证明、进口报关单、出厂合格证书等资料。

 

争议焦点

乙公司拒绝提供产品原产地、质量合格证书、进口报关单等有关单证及资料是否导致甲公司不能实现合同目的而享有合同解除权。

 

仲裁结果

仲裁庭经审理认为:甲公司与乙公司签订的买卖合同不违反国家法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按照合同的约定全面、适当地履行合同义务。合同虽未明确要求乙公司须交付原产地证明等单证资料,但根据产品的用途、交易目的及交易习惯,乙公司并不能免除交付上述相关单证资料的义务,且根据双方签订的合同约定,乙公司向甲公司销售的产品原产地应为美国。因此,根据《中华人民共和国合同法》第一百三十六条的规定,出卖人也应向买受人提供原产地证明、进口报关单及出厂合格证等可以证明产品原产地的相关单证资料。但直至庭审时,乙公司均未能提供上述材料,其不能证明产品产地,其提供的产品存在质量问题,已严重影响甲公司在冬季使用,导致甲公司无法实现清理积雪的特定合同目的。故仲裁庭支持甲公司解除合同的仲裁请求,乙公司返还甲公司预付的款项。

 

哈仲提示

通常而言,由于提供标的物的相关资料为合同中的从给付义务,出卖人未交付提取标的物单证以外的有关单证和资料,不能成为买受人拒绝支付货款的抗辩事由,也不发生解除合同的法律后果。但如果如果双方明确约定,出卖人须交付原产地证明、进口报关单、报关税单等相关单证资料,出卖人没有履行或是不当履行上述从给付义务,导致买受人无法实现合同目的,则构成违约,对于买受人主张解除合同的请求,则应予支持。